來源：【證券時報】

李宇嘉

當(dāng)下，擴內(nèi)需備受重視，但有效內(nèi)需的最大潛力在哪？當(dāng)屬老舊小區(qū)。近期，老舊小區(qū)改造明顯提速，住建部明確2020年要改造老舊小區(qū)3.9萬個，比2019年要翻一倍。問題是，自2015年國家提出老舊小區(qū)改造以來，這一民生工程進展很緩慢，2015-2019年僅完成4萬個小區(qū)改造。主要原因是，老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的欠賬太大，住戶收入水平普遍不高，老齡化程度重，雞毛蒜皮的事多，利益關(guān)系盤根錯節(jié)，社會資本不愿進入，財力也無力負擔(dān)和兜底。

筆者認(rèn)為，除了水電氣路管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施“補短板”外，能否推進加裝電梯，將是打通改造各環(huán)節(jié)的抓手。一部電梯可以激活一棟樓的價值，不僅老年人上下樓方便了，換房需求、租賃需求和裝修需求等接踵而來，這反過來也會倒逼社區(qū)公共服務(wù)打通“最后一公里”，養(yǎng)老、扶幼、文化室、醫(yī)療、助殘、家政、快遞、便利店等就有了需求之本，這會讓本已陷入無人打理和衰敗循環(huán)的小區(qū)重新煥發(fā)生機。但是，加裝電梯恰恰就是老舊小區(qū)改造最難啃的骨頭。

加裝電梯，大家都認(rèn)為這是個好政策，但推進起來卻非常不順，很多項目做業(yè)主的工作要花1-2年時間，業(yè)主反悔、“死也不同意”的事情常有。究其原因，就在于低樓層和高樓層之間的利益博弈。加裝電梯對一棟樓的影響，本質(zhì)上是樓層間的房價體系變了。未加裝電梯之前，相對于3-6樓來說，盡管1-2樓采光、通風(fēng)不太好，但卻免除了爬樓梯之苦。反映在房價上，1-2樓的房價并不比3-6樓低多少。但是，變成電梯房之后，樓棟的房價體系徹底變了。

對于5-6樓來說，不僅頂層通風(fēng)采光好，而且一下成了“電梯房”，從最不待見的樓層，一下變成了香餑餑。自然，5-6樓的業(yè)主是加裝電梯的堅定支持者，只是在具體費用承擔(dān)比例上扯扯皮，最后一定會妥協(xié)的；3-4樓的業(yè)主比較曖昧。加裝電梯之前，3-4樓是好樓層，既有通風(fēng)、采光的優(yōu)勢，爬樓梯還不怎么累；加裝電梯后，3-4樓可能不是最好的樓層了。但同時，3-4樓也能享受到“電梯房”的紅利，而份子錢相對5-6樓來說還并不算多。

所以，街道、居委做工作時，往往先集中力量拿下3-4樓業(yè)主，打消其“騎墻頭”的想法。這樣，加裝電梯征求意見時，同意一方的力量就強大了。對1-2樓的業(yè)主來說，除了擔(dān)心電梯會影響采光、通風(fēng)，會產(chǎn)生噪音，自己會吃大虧之外，更多的是覺得便宜都被3-6樓的占了，而自己沾不到“電梯房”的任何好處。反而，加裝電梯以后，1-2樓就成了最差的樓層了。加裝電梯前，如果有人愿意買這棟樓的房子，1-2樓還是一個相對不錯的選擇，但加裝電梯之后，1-2樓估計很難獲得買家、租客的光臨了，不好住、不好租也更不好賣。

所以，也就不奇怪，為何大多數(shù)1-2樓的業(yè)主“死也不同意”。目前，全國17萬個待改造的老舊小區(qū)，合計要加裝250-300萬部電梯。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2018年全國老舊小區(qū)加裝電梯已完成1 萬多部，正在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部。滿打滿算，完成率也不足1%，可見有多難。筆者認(rèn)為，只有當(dāng)整棟樓的利益融合在一起，加裝電梯的問題才更容易被推進，而這一切除了要伴隨誠懇協(xié)商、相互磨合外，利益補償才是關(guān)鍵。

根據(jù)筆者調(diào)研，但凡長期住在1-2樓的，很多是離退休人員、下崗職工。盡管他們擁有住房，但并未分享到地產(chǎn)發(fā)展和城市化的多少紅利。相反，過去房地產(chǎn)發(fā)展，走的是增量擴張、新區(qū)開發(fā)、存量拆遷（棚改）的演進路徑。老舊小區(qū)是最后才被看到的，不僅公共配套嚴(yán)重缺失、嚴(yán)重老化，房屋內(nèi)部的境遇也每況愈下。因此，筆者認(rèn)為，老舊小區(qū)改造，不僅是為了擴內(nèi)需，重要的是讓居住在里面的人群，能分享城市化和房地產(chǎn)的紅利。因此，對于1-2樓的訴求，更多應(yīng)該以經(jīng)濟補償?shù)姆绞絹頋M足。這樣，不僅能順利推動整個小區(qū)的改造，還能帶動整個社區(qū)復(fù)興，存量房裝修、流轉(zhuǎn)，經(jīng)濟賬，還是福利賬，這都是劃算的。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）