省委黨校生活區(qū)電梯加裝項目已恢復施工。 記者趙偉攝
“后期費用好商量，先裝上電梯再說……”4月10日，在位于昆明市五華區(qū)豐寧街道辦事處春暉路6號的省委黨校生活區(qū)，4個單元的電梯加裝項目正在施工。看著藍色圍擋內(nèi)的電梯井，居民面帶笑容地談論著，上下樓不方便的難題終于快解決了。這一電梯加裝項目，由企業(yè)免費安裝，居民按次、月或年付費使用，是云南省首次采取租賃模式安裝外掛電梯。記者了解到，目前此舉尚無地方性技術(shù)標準支持，相關(guān)細則還未出臺，電梯安裝的報備、聯(lián)合驗收等面臨著“無規(guī)可依”的窘境。有業(yè)內(nèi)人士認為，可參照國標“先行先試”。不管怎么說，很多市民期盼的“共享電梯”在昆明有了樣本。
試水 首建4部“共享電梯”
近年來，隨著共享單車、共享汽車等在各個城市興起，“共享電梯”也逐漸進入人們視野，被視為共享經(jīng)濟時代的又一風向標。特別是對于老舊小區(qū)眾多的昆明來說，既是急迫的現(xiàn)實需要，也有著巨大的市場需求。
按照省住建廳、省發(fā)改委、省財政廳《關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，從2019年至2021年，要基本完成全省老舊小區(qū)改造提升工作。今年，昆明市將完成約200萬平方米老舊小區(qū)的改造，改造內(nèi)容包括道路修補、綠化補栽、下水道疏通和電梯加裝等。
位于春暉路6號的省委黨校生活區(qū)就在昆明首批老舊小區(qū)改造名單之內(nèi)。豐寧街道辦事處相關(guān)負責人介紹，選擇這個小區(qū)作為試點，有著諸多現(xiàn)實考慮。
省委黨校生活區(qū)共有24個單元，每棟樓有7層，沒有電梯。300多戶住戶大多是退休老人，其中65歲以上超過半數(shù)。對他們來說，安裝電梯是“剛需”。
去年，豐寧街道按照“政府引導、業(yè)主自愿、因地制宜、試點推行”原則，引入北京富通孝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南分公司參與“共享電梯”安裝。經(jīng)多次實地勘測和安全評估，省委黨校生活區(qū)共有16個單元符合電梯安裝條件，目前先試點安裝1棟2單元、3棟2單元和5棟1單元、2單元共4部電梯。
“‘共享電梯’這一模式，一方面可解決資金不足的問題，另一方面也能夠緩解費用分攤引起的鄰里糾紛?！必S寧街道相關(guān)負責人說，“工作中，我們采取了黨建引領(lǐng)、民情懇談、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)三步走方式來推進電梯安裝。”
前期準備工作并非一帆風順。春暉社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會反復召開民情懇談會，對電梯安裝事宜進行介紹并解答疑問，在小區(qū)公示欄對安裝公司的資質(zhì)、加裝方案、房屋安全鑒定等內(nèi)容進行公示，最終三分之二以上業(yè)主簽字同意。
2019年12月，項目正式動工。但不到半個月，新的問題又擺在施工方的面前：小區(qū)建立之初，水、電、煤氣管道都是從地下排管疏通，挖電梯地基時存在一定隱患，出于安全考慮，不少居民和煤氣公司不支持繼續(xù)開挖。
為此，施工方和社區(qū)再次組織居民和相關(guān)單位召開協(xié)商會，將技術(shù)保障和施工方案逐一展示，對管道進行加固并安裝防火包，解決了居民的后顧之憂。
春節(jié)前夕，受新冠肺炎疫情的影響，電梯加裝項目不得不暫時停工。隨著“復工潮”的到來，項目承接方與街道、社區(qū)多次協(xié)商，在確保安全的前提下，于4月10日恢復施工，預計在35個工作日內(nèi)完成省委黨校生活區(qū)4部“共享電梯”的安裝，并以此作為昆明打造“共享電梯”的樣板工程。
收費 靠新模式實現(xiàn)“雙贏”
對于居民來說，電梯安裝不用出錢，大家更關(guān)心的是使用費用。對此，北京富通孝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南分公司投資拓展部經(jīng)理劉遠瑤說：“一樓不存在使用費用，我們初步考慮二樓和三樓每次使用付費為0.2元，四樓和五樓每次為0.25元，六樓和七樓每次為0.3元。居民可以辦理月卡和年卡，年卡最高不超過800元，對于大家來說，這個費用是很實在的?！?/p>
對于住戶關(guān)注的噪音大不大、是否影響采光等問題，劉遠瑤說，4部電梯均為無機房電梯，運行聲量可低至30分貝以下；其外立面是玻璃幕墻，不會影響住戶家里的采光。安裝完成試運行階段，不收取乘坐費用。收費階段，除了刷卡外，居民也可使用指紋、人臉識別、手機掃碼等方式付費。
“在電梯使用費用方面，目前云南省、昆明市均無定價指導，我們是參照了公司在北京、江蘇等地的標準來制定的?！眲⑦h瑤說，一旦省、市有了相關(guān)標準，就遵循本地的規(guī)定來收費。
“裝電梯不要我們出錢，只有乘坐才付費，價格也就幾毛錢，我們都覺得挺劃算的?！本用裢趺鼷愓f，5年前老伴摔了一跤，右腿斷了，出行基本靠輪椅，住在6樓上下很不方便。等電梯裝好后，就可以每天推老伴下樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了。
對居民來說，“共享電梯”前期沒有高昂的安裝費用，后期使用費用也在可接受范圍之內(nèi)，無疑是一件好事；但對企業(yè)來說，前期投入的費用，又該如何收回并實現(xiàn)盈利呢？
從業(yè)近10年的某加裝電梯公司項目經(jīng)理葉先生算了一筆賬：目前每部電梯的安裝費用大概在35萬元到40萬元，使用壽命為20年?！鞍催@個收費水平，企業(yè)建一臺‘共享電梯’差不多要25年才能回本，并且需要巨額的周轉(zhuǎn)資金，這種投資巨大、回報周期長的商業(yè)模式是否能長久？”
對此，劉遠瑤表示，“共享電梯”盈利的核心在成本控制和運營模式?！耙环矫妫緭碛须娞蒉I廂廣告的收益；另一方面，我們也計劃在‘共享電梯’覆蓋的小區(qū)將互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，匹配物流公司，從為居民提供家政、養(yǎng)老等服務中，以后期的大數(shù)據(jù)為公司尋找盈利點。此外，電梯的產(chǎn)權(quán)在公司，還能以動產(chǎn)做質(zhì)押擔保債權(quán)，拓寬公司的融資渠道。”
“我們估算過，云南的電梯缺口約有13萬臺。按照每臺電梯覆蓋10戶計算，用戶群可以達到130萬戶，這是一個巨大的市場。”對于這種新的商業(yè)模式，劉遠瑤很有信心。
實際上，也并非所有小區(qū)都適合安裝“共享電梯”。業(yè)內(nèi)人士表示，老舊小區(qū)加裝“共享電梯”需要考慮物權(quán)所有、消防安全、不越規(guī)劃紅線等條件，同時，房屋安全等級還要達到B級以上。目前，除了省委黨校生活區(qū)外，昆明學院西二院教職工住宿區(qū)、云南旅游職業(yè)學院也符合電梯安裝條件和標準，各點的施工正在陸續(xù)推進。
探討 需完善法律和技術(shù)標準
毫無疑問，“共享電梯”在昆明“試水”，對“懸空老人”解決上下樓難題提供了一個方向。但如何健全管理以及是否存在未知的法律風險？記者采訪了住建部門和更多業(yè)內(nèi)人士。
五華區(qū)住建局相關(guān)負責人表示：“老舊小區(qū)加裝電梯尚未納入建筑體系，不在住建部門的行政審批范圍之內(nèi)，其報備、聯(lián)合審批的牽頭部門都沒有明確。嚴格來講，這只是居民、物業(yè)與企業(yè)之間的商業(yè)行為，同時還需要滿足特種設(shè)備安全許可等條件?！?/p>
該負責人介紹，雖然《云南省城市既有住宅增設(shè)電梯指導意見》已經(jīng)出臺，但市、區(qū)的實施細則尚未明確。依靠業(yè)主自行組織申請安裝，程序復雜、周期較長?！暗坏貌怀姓J，這是一個新的方向，對群眾來說也是一件好事?！?/p>
昆明市政協(xié)常委、民進市委副主委石磊也持同樣觀點：“新事物的誕生，肯定要有人邁出第一步，南昌等地就專門出臺了補貼鼓勵政策?？梢詤⒄宅F(xiàn)有的國標先行先試，在試的過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，獲取相關(guān)參數(shù)，再來制定細則，促進地方標準的制定和完善?！?/p>
“過去一段時間，我們一直在推廣‘公交式電梯’安裝，但效果不太理想，究其原因還是在于前期的安裝費用上。‘共享電梯’模式解決了前期安裝費用這個最大的難題，具有可復制性和可推廣性?！笔谡f，“市政協(xié)此前也向市住建局提出過建議，可以從撥付專項資金、小區(qū)維修基金等方面來達成‘共享電梯’的安裝。
云南天外天律師事務所饒寶靜律師認為，“共享電梯”可能存在的法律風險主要在于后期的維護和使用中，比如用戶自身使用不規(guī)范致使電梯受損、因電梯質(zhì)量問題造成用戶個人利益損失、個人隱私與相關(guān)信息泄露等。另外，電梯的管理維護屬于特種行業(yè)作業(yè)，專業(yè)化程度高，且涉及業(yè)主、物業(yè)、電梯廠商、維保公司、質(zhì)監(jiān)部門等多方利益主體，后續(xù)管理維護的一大難點就在于各方信息不對稱、不透明，容易導致矛盾激發(fā)。
“目前‘共享電梯’尚無政策依據(jù)，政府也缺乏相應有效監(jiān)管措施，這種模式是否可行還需要多方考量。如出現(xiàn)糾紛，協(xié)商不成，可依法通過民事訴訟途徑解決?！别垖氺o說。
“無論采取什么方式，只要安全、便捷，就是大家喜聞樂見的。”劉遠瑤說，“我們也希望借助這一‘樣板工程’，促成老舊小區(qū)加裝‘共享電梯’實施流程的完善，在云南各州市得到進一步推廣。”
記者王恩國 陳燕報道
